首店經濟提升沈陽零售物業活力

2019-10-17 16:36 來源:未知 作者:石家莊生活網1
首店經濟提升沈陽零售物業活力

  2019年10月16日,沈陽——第三季度,沈陽優質辦公樓市場新增供應持續,整體租金承壓;優質零售物業市場,運營管理出色的項目持續受到零售商青睞,支撐市場租金平穩增長;工業物流市場無新項目入市,推動空置率小幅下降;高端住宅市場需求保持活躍,存量吸納速度進一步加快。“在沈陽市產城融合發展機遇下,樓宇經濟正聚合發力。”仲量聯行沈陽分公司總經理王靜表示,“下半年,沈陽市各行政區多個重大項目集中復工或開工,涉及現代物流、科創文旅等重點產業,涵蓋寫字樓、零售商業及住宅配套項目。項目釋放的新增需求將有利于提振區域商圈活力,助力沈陽房地產市場穩定發展。”
  辦公樓
  

  保險業及科技類企業需求表現突出。本季度,市場新增需求減弱,凈吸納量錄得3.8萬平方米,環比下降20%。保險業及科技類企業仍保持一定的擴張意愿,且出現1000平方米以上的大面積搬遷需求。充足的高品質供應促進部分租戶積極尋找遷往租金較低的甲級辦公樓的機會,推動甲級辦公樓市場凈吸納量環比增長95.4%。
  兩個項目竣工于太原街商圈。第三季度,沈陽辦公樓市場迎來兩個甲級辦公樓項目入市,分別為位于太原街商圈的沈陽新世界商業中心和上實城開中心,為市場帶來12.9萬平方米新增供應。新入市項目空置水平較高,導致全市整體空置率上升至32.8%,環比上升1.5個百分點。其中,甲級辦公樓市場在新增供應的推動下,空置率環比上升5.6個百分點至37.5%。
  市場整體租金持續承壓。為提高出租率,新近項目選擇以低價策略入市,而建成年較早的項目則面臨更大的競爭壓力,降低租金以挽留租戶的意愿上升。第三季度,沈陽優質辦公樓市場整體租金錄得66元/平方米/月,環比下降0.2%。其中,甲級辦公樓市場平均租金環比下降2.5%至83元/平方米/月。相比較,位于中金廊的嘉里中心因出租率提升,租金呈現上漲趨勢。
  市場供求不平衡將持續對租金造成壓力。未來12個月,沈陽辦公樓市場供應將繼續處于高位,且主要集中在中金廊和CBD區域。預計短期內,需求的增加無法滿足市場供應,市場空置率或將繼續上行。未來,項目之間的競爭將更加激烈,業主降價續租的可能性增加,租金仍將承壓。仲量聯行沈陽分公司商業地產部總監孫濤表示:“面對持續的新增供應和低迷的新增需求,預計沈陽辦公樓市場供求不平衡的現象短期內難有根本性轉變,市場整體租金上行的概率較低。新竣工項目憑借較高品質和較低的租金水平,預計將持續吸引搬遷類需求。期望升級辦公環境和降低租賃成本的企業將持續尋求搬遷機會,推動市場發展。”
  零售物業
  

  本季度市場需求整體保持平穩。第三季度,沈陽優質零售市場凈吸納量錄得7.4萬平方米,較去年同期有所收縮。餐飲業態仍為市場需求的主要來源。網紅茶飲品牌喜茶同開兩店,其中大悅城店是東北首家喜茶熱麥店。連鎖餐飲品牌,郭大俠春餅、椒愛進駐市府恒隆廣場。服飾及美妝類品牌表現活躍,Canada Goose中國大陸第二家門店在萬象城開業,Tom Ford東北首店入駐中興沈陽商業大廈,Foss、DVF、CHANEL積極開設門店。
  本季度無新增供應入市,全市空置率持續下降。本季度仍未錄得優質零售項目開業,全市整體空置率繼續下行至15.8%,環比下降2.4個百分點。為適應市場競爭,項目積極重新裝修、調整租戶組合,中街·盛京龍城文化休閑廣場和萃兮華都項目在本季度進行停業升級。截至第三季度末,沈陽市場總體量錄得570萬平方米。
  市場租金兩極分化趨勢加劇。市場競爭加劇,項目租金表現的差異日益明顯。租戶流失、空置率上升的項目對租金增長持保守態度。在經營良好的購物中心項目支撐下,市場平均租金環比增長1.4%,錄得245元/平方米/月。
  2019年沈陽優質零售商業市場新增供應將集中在第四季度,預計新增共計20萬平方米。由于新項目預租情況較為樂觀,且市場需求保持穩定,預計年底全市空置率仍將保持下降趨勢。餐飲業態仍為租賃需求的主力來源,茶飲和連鎖品牌餐飲店將不斷擴張,以滿足消費者強勁的休閑餐飲需求。仲量聯行沈陽分公司戰略顧問部總監高旭梅表示:“租金增長仍將由表現良好的項目推動。核心商圈的優質項目將持續吸納新興品牌的租賃需求;另一方面,得益于充足的客流量以及不斷完善的基礎設施建設,區域型購物中心對零售商依然保持較高吸引力。”
  工業物流市場
  

  總體需求放緩,第三方物流需求則保持平穩。第三季度,市場租賃需求趨于溫和,電商及第三方物流企業仍然是主要的需求來源。隨著年終購物季的臨近,短期租賃需求開始升溫,推動本季度凈吸納量繼續走高,錄得5.4萬平方米。
  新增供應暫緩,空置率小幅下降。本季度,沈陽高標準物流市場無項目竣工,市場總存量保持在245萬平方米。于洪區上半年新交付的項目吸納緩慢,空置率處于高位。渾南區吸納表現良好,推動全市空置率環比下降2.2個百分點至22.5%。
  市場租金保持穩定。由于需求放緩,業主對于市場持謹慎態度,現有項目租金均保持穩定,基本與上季度持平。因此,全市高標準倉儲市場整體租金保持平穩,錄得0.76元/平方米/天。
  受新增供應影響,全市空置率預計出現明顯上升。2019年年底前,仍有45.2萬平方米新增供應入市,整體空置率將保持高位。部分電商和第三方物流公司或從原租賃倉庫搬遷至自建倉庫,預計將進一步抑制沈陽高標準物流市場的需求。市場下行壓力加大,租金增長預期將較為緩慢。“未來一年,持續的高空置環境以及有限的新增需求預計將成為限制吸納量的主要原因。”仲量聯行沈陽分公司商業地產部董事孫濤表示,“市場持續放量,業主將需要更多時間為其項目尋找租戶。”
  高端住宅市場
  

  銷售量持續上升,市場去化周期降至新低。第三季度,沈陽商品住宅銷售面積錄得583.31萬平方米,同比增長35.7%,環比增長33.7%。需求持續回暖,且在“金九”得到釋放。市場庫存去化周期繼續下探,截至月末降至12個月,為近一年來最低值。高端住宅市場熱度亦持續回升,共錄得成交4,338套,環比上漲6%,但較去年同期下降33.8%。
  有限的供應和上升的需求推動沈陽住宅價格漲幅持續擴大。第三季度,沈陽整體商品住宅均價基本保持穩定,錄得10,036元/平方米。相比之下,由于改善性需求不斷增加,高端住宅市場價格則持續上漲,錄得14,044元/平方米,環比增長3.7%。
  土地成交增多,但成交價格回落。第三季度,沈陽土地市場成交保持活躍,共錄得31塊住宅用地成交,較去年同期增加18塊,環比增加47.6%。盡管成交數量增加,但土地成交均價下降至3546元/平方米,環比降低29.4%,平均溢價率為2019年來最低值,開發商拿地趨于冷靜。
  預期沈陽高端住宅市場將保持穩定。在調控政策不松綁的情況下,投機性需求將繼續被抑制,改善型需求仍將是沈陽高端住宅市場主力購房者。第四季度,開發商在回款訴求的提升下,或將加快推盤速度,市場需求得到進一步釋放。持續回暖的市場活躍度或將推動成交價格穩步上漲。仲量聯行沈陽分公司戰略顧問部總監高旭梅表示:“未來一年,沈陽高端住宅市場供不應求的態勢將一直延續。核心地塊的稀缺以及存量吸納速度的加快,或將推動改善型需求外溢至沈北、蘇家屯等周邊板塊,沈陽各板塊的定位或將重新被定義。”




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