營收凈利雙升 融資結構有待改善

2019-10-17 10:16 來源:未知 作者:石家莊生活網
營收凈利雙升 融資結構有待改善

營收、凈利等核心財務指標不俗的中報,讓有“小碧桂園”、“地產黑馬”之稱的中梁控股再度為外界所聚焦。中報顯示,中梁控股2019年上半年營收翻倍有余,應占核心凈利潤增長超八成。然而,作為自今年7月登陸港交所后的首份中期業績披露,中梁控股在負債與融資上的表現卻稍顯遜色:融資渠道較大依賴信托、融資成本高居。在2019年房企普遍面臨調控政策持續、融資承壓的雙重考驗下,銷售增速放緩及業務布局調整中的中梁控股,后市能否繼續保持高成長態勢并收獲核心財務指標的高增長,仍待市場觀察。

營收凈利大增

銷售規模增速放緩

營收及凈利的大增,是中梁控股中期報告中的最出彩項。半年報顯示,2019年上半年,中梁控股實現結算營業收入205.57億元,同比增長111.2%;上半年合并歸屬于上市公司股東凈利潤12.32億元,同比增長88.4%;實現毛利潤50.35億元,較去年同期的26.6億元增長89.2%。

不同于凈利及毛利的雙增,中梁控股2019年中期在利潤率方面有所分化:毛利率出現下滑,由去年同期的27.3%降至24.5%;凈利潤率較此前幾年有所提升,為9.2%。對于毛利率的下滑,中梁控股表示,主要是因為期內交付的物業項目的土地成本相較于售價較高所致。

而在銷售方面,2019年上半年,中梁控股合約銷售金額及銷售面積分別為637億元、603萬平方米,同比分別增長27%、29%。報告期內合約銷售金額排名第15位。

在2016-2018年的三年時間內,中梁控股完成了由三位數到四位數的銷售業績突破,其規模位次也從Top30躍升到Top20。不過其雖穩坐Top30前列,但銷售增速已然開始放緩。

據財報,中梁于2016-2018年的全年合約銷售額分別為190億元、649億元、1015億元,合同銷售金額增長已由2017年的241.58%下降至2018年的56.39%。

不過,除了市場行情降溫因素導致的企業銷售增速放緩,對于已邁步千億的中梁而言,因企業規模基數已經較大,后續業績增長的空間勢必會有所壓縮。

從三四線向一二線

業務布局主動“調結構”

眼下,在三四線城市房地產市場降溫、棚改紅利漸失的新市場形勢下,昔日重倉三四線的中梁控股,則有意轉換賽道。

據梳理,2016-2018年,中梁控股分別獲地63塊、119塊、221塊,其中對應分別有34塊、88塊、168塊地位于三四線城市,占比分別為54%、74%、76%。而半年報顯示,2019年上半年,中梁控股新進入國內18個城市,包括西安、天津、南京等重點二三線城市。新收購的地塊共有70幅,新增規劃總建筑面積約為810萬平方米。

中梁控股業務布局轉舵一二線的舉動,更像是針對房地產變化所作出的戰略應對與適時調整。在當前國內房地產市場下行、三四線紅利消退的新階段,唯有均衡城市布局,才能更加有效地對抗行業周期及政策變動帶來的市場波動風險。

實際上,中梁控股管理層對于業務布局調整的思路也契合了上述論斷。在2019年中期業績報告會上,中梁控股副總裁游思嘉曾表示,“為有效分散經濟及政策的風險,(中梁)在儲備到銷售戰略方面,全國各區域各等級城市均有布局”。

過度依賴信托

融資結構有待改善

2019年,房企普遍面臨雙重考驗:一是調控政策的持續,二是來自融資環境的壓力。而在上述雙重考驗之下,幾乎所有房地產企業在融資及銷售兩個層面均有所承壓,中梁控股亦難以幸免。

參照“2019年1300億元”的銷售目標,2019年上半年,中梁控股已完成年度銷售計劃的48.97%。而從最新披露的公告來看,該公司前9個月的銷售金額達1005億元,完成全年目標的77.31%。中梁方面稱,公司對于完成2019年全年銷售目標依然很有信心。

不過,一份來自光大證券的研報指出,隨著房價預期調整向低線城市擴散,以及棚改力度減弱的影響持續顯現,三四線城市后續或存較明顯降速壓力。“三四線城市房地產市場的降溫以及棚改紅利的逐漸消失,將給中梁控股的銷售帶來多大的影響,未來仍然有待進一步觀察。”該研報概括道。

融資渠道較大依賴信托、融資成本高居,也是外界對中梁控股的一大關注重點。

據半年報,截至2019年6月30日,中梁控股銀行貸款145.6億元,其他借款142.2億元。其中,其他借款大量來源于信托通道。融資成本上,同比增加約74.3%至2.5億元。此外,其借款總額的加權平均債務成本為10%,較2018年末時的9.9%進一步提高。

對此,中梁控股方面表示,當前融資成本反映的是公司上市前的融資渠道,上市后,公司的融資渠道有望進一步拓寬,融資結構改善有助于降低融資成本。

而在信托通道融資成本高、海外發債難度加大的現實情況下,中梁控股方面也坦言,上市后,公司會更加追求穩健地發展,進一步拓寬融資渠道,努力做好負債與規模擴張之間的平衡,追求無風險的銷售增長。


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