民生調查: 如何為小區當好家?

2019-06-24 12:18 來源:未知 作者:石家莊生活網
民生調查: 如何為小區當好家?




       記者調查發現,物業服務的人力成本占近七成,公共事業費和物耗占比近三成。部分住宅小區的物業費長期“原地踏步”,為維持公司正常運營,部分物業公司或減員節流降低人工成本,或偷工減料降低服務標準,從而導致小區在安全、環境、設施等方面暴露出諸多問題和隱患。

  今年3月1日,修改后的《上海市住宅物業管理規定》正式施行,給予了一系列解決方案。同時,滬上部分住宅小區積極探索,出現了一批可以復制的管理經驗。

 

  位于三舒路192弄的東方康達家苑(一期),盡管原來有業委會、物業公司,但業委會卻已全體辭職,物業公司也已決定于9月4撤場,而該小區業主的手機,也往往信號不暢時斷時續。居民說,小區面臨“三無小區”局面:無業委會,無物業公司,無暢通通信信號。

  造成如此局面,與管理上的一些“不透明”做法不無關系。

  小區業主自建了微信群,但難以在微信群里看到來自業委會或物業公司的官方信息,他們聊天后調查又發現,小區地下停車庫每年有一筆80多萬元的公共收益;各大通訊公司在小區內安裝基站(業主們有意見后已全部拆除,拆除后小區通信信號不暢)時每年要付總計約10萬元的費用;小區電梯等公共部位廣告收益也數以萬元計。

  這些費用,雖然按業主公約規定,原則上用于補充物業維修基金的比例不能低于50%,但實際上,除了通信基站運營方每年支付費用的50%用于業委會辦公經費外,其余交給了物業公司。

  在這樣的情況下,業主們的物業維修基金還是已使用了一些。而在小區內幾百個滅火器卻過期未換,消防帶也破損未更換。近期,物業維修因沉降而破損的一處消防管道時,也在“簡易處理”中將一處防空設施的通風口堵上了。

  業主們紛紛指責業委會沒有履行對物業公司的監督職能,沒有在保護業主權益方面有讓業主們看得見的作為,有的業主甚至懷疑業委會與物業公司間有“貓膩”。指責、質疑聲中,業委會全體辭職了,也不愿接受采訪。

  雖然,愿意“發聲”的小區所在居委會有關負責人張先生解釋稱,業委會沒按業主公約組織業主們開業主大會,就“擅自”決定公共收益的“使用權”,是因為測算發現,維修小區正常運轉的物業費應達到1.8元/月/平方米,而小區物業費實際只有1.15元/月/平方米,其中,0.4元/月/平方米左右還要用于小區電梯維保,出發點也是為了把小區建設得更好。

  然而,業主不接受解釋,還質疑當初選舉業委會成員的“透明性”和公正性。

  來自三林鎮房辦的信息顯示,為解決該小區的“窘境”,已將指導該小區成立業委會成為理順該小區管理的當務之急,待新的業委會成立后再選聘新的物業公司。

 

  推開南京西路1191號樓道的防盜門,樓道兩側貼著帶有自然紋路的大理石面磚,簡潔又大氣,頭頂是一盞設計別致的水晶吊燈,扶梯而上,樓道內還懸掛著多幅裝飾畫……靜安區南京西路街道華業居民區黨總支書記金玉蘋自豪地介紹道,這是一棟近百歲的老建筑,樓組正在參評“五星級美麗樓組”。

  幾年前,這里樓道的臟亂也讓業主頭疼:墻體斑駁處不斷掉渣,樓道堆放著電瓶車、自行車、鞋柜等物品,頭頂上方還懸掛著數十條電線……2015年,喜歡老房子的市民江華購買了該樓的一套商品房。

  室內裝修一新,室外空間卻讓人感到“糟心”。江華提議自費裝修一下樓道,得到大部分業主的支持。“居民熱心是好事,如何將好事辦好?”金玉蘋和樓組長、業主代表商量了很久。隨后,業主代表和樓組長向20多戶業主發放《居民意見征詢單》。結果,只有2戶業主持“反對”意見。經過樓組長朱大衛多次上門溝通,這2戶業主也改變了主意。

  去年年底,大樓的公共空間修繕工程啟動,樓道內的電線都一一整理、入盒,自行車、電瓶車被推入小區內指定停放區域。裝修后,墻面貼上了大理石面磚,并懸掛了幾幅老房子藝術畫……昔日昏暗擁擠的樓道,如今變成藝術味十足的公共空間。16戶業主出資、承擔了6萬余元裝修費。

  “一人提議,大家參與。星級樓組評選讓鄰里關系更和睦了。”南京西路街道副主任張梅娟介紹道,以民生推進自治,以自治促進共治,取得了成效。一系列老舊住宅“急難愁”問題迎刃而解,實現了自治的長效常態。

  物業公司“入不敷出”,業主卻認為“物非所值”!

  如何讓物業公司、業主都達到一個“質價相符”平衡點?

  記者從靜安區獲悉,為進一步提升區內舊住宅小區物業管理水平,加強對物業服務質量的監管,政府引入第三方專業測評機構,對物業一體化管理服務實效進行測評。

  日前,記者在巨鹿路568弄四方新城小區看到第三方專業測評機構的行業專家朱榮妹正在進行突擊檢查:物業管理處,小區維修項目是否明碼標價、公示?最近兩周,小區業主報修記錄及反饋記錄是否齊全?梅雨季來臨,小區內是否做好應急維修預案?朱榮妹一邊在小區內檢查,一邊拍照、記錄。朱榮妹拿著一疊測評表,包括人員管理、管理制度、臺賬管理等方面100多個測評明細。她會根據檢查情況進行打分,整理出一份小區的物業管理全套“體檢”報告。

  原來,四方新城小區也是一個業主和物業公司矛盾比較突出的小區之一。南京西路街道房管辦主任朱文凱介紹道,這個近20年的商品房小區,物業管理費從未調整。同時,業主對物業公司意見大,矛盾多。新一屆業委會成立后通過選聘新物業,前期物業公司于2017年離開,新物業公司入駐。

  在街道房管辦、第三方專業測評機構指導下,新物業逐漸獲得了業主及業委會支持和信任。今年年初,物業公司通過成本核算與實際收支等財務報表,向業委會提出適當提高物業管理費,已獲業委會支持并在程序操作中。

  “街道房管辦收到專業機構測評報告,會對各小區物業服務水平進行排名,并將排名結果同步發送給房管局、居委會、物業管理公司的上級部門。”南京西路街道副主任沈偉介紹道,對于個別物業服務項目測評結果不理想,按期整改不到位,街道會遵從民意、勸退管理效能低下的物業企業。引入第三方專業測評后,物業服務管理的水平明顯上升,住宅小區的群體性投訴幾乎沒有發生。

  小區的公共收益應當如何使用?業委會委員應當符合什么法定條件?遇到緊急維修事項如何處理?物業公司經營服務行為誰來監督、如何監督?違規違約行為有什么后果?聚焦市民投訴熱點,3月1日,修改后的《上海市住宅物業管理規定》已正式施行,強化物業行業監管的一系列配套政策文件陸續制定實施。新規對住宅物業管理中的突出矛盾和市民群眾關心的熱點問題提出了解決方案。

  新增物業服務合同備案制度,便于及時了解和掌握為住宅小區提供物業服務的企業主體、服務價格、服務標準等相關情況,加強對物業服務企業和項目經理的日常監督檢查;明確開發商在業主大會成立前不得擅自調整前期物業合同中約定的產權車位租賃價格,設立了業主大會成立后開發商產權車位調整租賃價格的備案制度,解決實行市場調節價情況下開發商產權車位亂漲價問題;明確市房管部門定期發布住宅小區物業服務標準,物業協會定期發布物業服務價格監測信息,實行包干制收費方式的小區物業服務費調整前必須經過審計或者評估,促進形成“質價相符”的物業服務收費議價機制;進一步規范公共收益的用途和使用程序,優化專項維修資金續籌機制和緊急維修的相關程序,加強住宅小區資金監管,強化政府托底義務。

  按照事前告知承諾、事中多維度評價、事后聯動獎懲的基本原則,上海市不斷完善強化物業服務企業和項目經理事中事后監管1+X政策體系,提升行業監管效能。值得一提的是建立失信行為記分制度,對物業服務企業和項目經理的失信行為分別記18分、9分、6分、3分的條款;明確了上海市施行物業服務企業及項目經理失信信息記分制度,進一步加強了對失信企業及項目經理采取書面警示,責令限期改正,予以約談、行政告誡;對被列為重點監管對象的,增加監管頻次,加強現場檢查;要求限期接受信用合規培訓并通過考試,督促其提升守法意識、職業操守和執業能力等監管懲戒措施。


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